個人事業主が賃貸の審査を通るには？知っていると役に立つ事
賃貸の審査に関する記事
賃貸の契約をする際には誰しも必ず入居審査を受けます。個人事業主にかかわらず、重要な審査項目である3つをご紹介します。
審査の中で最も重要視されているのは「安定した収入があるかどうか」です。個人事業主の場合は収入が不安定な方も多くいらっしゃるため、毎月安定した収入があるかどうかは審査をするうえで、かなり重要なポイントになります。
例えば、個人事業主よりも月給が少ない傾向にある公務員ですが、収入が一定であり、尚且つ民間事業とは異なり、倒産などで家賃滞納をされるリスクが極端に低いため、公務員の方が審査に通りやすいです。
このように、個人事業主や水商売などの個人の努力によって高収入を得られる職業よりも、国や大手企業などに守られている職業の方が大家さんにとっては安心できるため、責任の全てを自身で背をわなければならない個人事業主は、特に審査に通りにくい傾向にあります。
物件により必要になる連帯保証人や保証機関ですが、物件の所有者である大家さんは、家賃収入の中から物件のローンを支払っている方も多くいらっしゃいます。ですから、契約者が何らかの理由により、家賃を滞納してしまった際に、連帯保証人からの支払いや保証機関が代わりに支払ってくれるという保証があるだけで、審査に通りやすくなります。
しかし、連帯保証人を立てる場合は連帯保証人自体の審査もあります。また、保証機関を利用する場合は、初回保証料、月額の保証料、さらに更新料などもかかってくるため、経済的負担が増えます。
入居者の属性は「近隣トラブルに発展しないか」「物件にふさわしい人かどうか」という点でとても重要になります。入居審査だけでは細かな特性まで判断しきれませんが、服装や態度、言動等は不動産屋さんの段階で既に見られていますので、お願い事や家賃交渉などをする際は、言動に充分注意をしましょう。
個人事業主が賃貸物件を事業用として使う際の注意点をまとめてみましたので、参考にしてみてください。
上述したように、賃貸契約を結ぶ際における1番重要な審査ポイントは、「安定した収入」です。事業用として使う場合は、一般的な住宅用の賃貸物件よりも、広さや部屋数が増えることを考えると、賃料も高い事が予想されます。また、開業間もない個人事業主の場合は特に収入が不安定であると判断されやすいため、大家さんの意向によっては、入居を断られることも少なくありません。ですが、安定した収入の証明さえできれば、入居審査には問題ないといえるでしょう。もし不安であれば、事前に「確定申告書の控え」や「納税証明書」などを用意しておき、支払い能力があることを証明しましょう。
一般的な賃貸物件を事業用として利用したい場合には、契約を交わす前に事業用としての利用ができるかを管理会社に確認しておく必要があります。事業用としての利用が可能であれば、住居と兼用して一部を経費として計上することもできます。また、事業用物件に申し込む場合は、まず事業用利用に関する規定が明確になっているかを確認しましょう。もし規定が不明確な場合は、管理会社に相談をして事業用利用に関する規定を明確に提示してもらうことで、トラブルを回避できます。
個人事業主として開業届の提出をお考えの方もいらっしゃるかと思いますが、一般的な賃貸物件には消費税が課税されないのに対し、事業用物件には消費税が課税されるという税制の違いから、開業届を提出した際に賃貸物件の住所を記載できないケースがあります。
ですから、こちらも上記と同様に賃貸契約を結ぶ前に、賃貸物件の住所で開業届が出せるのかを管理会社に確認しておく必要があります。もし、自分勝手に開業届を出してしまうと、後に物件の大家さんとトラブルになることもあり、最悪の場合は強制退去などで事業にも影響が出てしまう可能性がありますので注意が必要です。
個人事業主から法人化を検討されている方は、予め法人登記のできる物件を探しましょう。また、なかには事業用物件であっても登記できないケースもありますので、事業用物件だからと安心せずに、必ず法人登記のできる物件であるかを確認しましょう。
もし仮に、法人登記のできる物件がない場合は、賃貸事務所を借りて法人登記をするか、別企業とシェアして働くシェアオフィスも法人登記が可能です。
一般の賃貸契約に比べて個人事業主の場合は、賃貸契約の審査に苦労する事が多いといわれています。どのような点で苦労するのか、まとめてみましたので参考にしてみてください。
会社員が賃貸契約を結ぶ際は源泉徴収票だけで済むのに対し、個人事業主は納税証明書、確定申告書、預金通帳の写しなどが必要になりますので、提出書類は多くなります。しかし提出書類が多いことが審査に苦労する直接的な要因ではなく、こうした書類を準備するために、役所へ手続きに行ったり、依頼している税理士に問い合わせたり、準備に時間がかかってしまうことが1番の要因です。
物件は大家さんの所有物であり、大家さんにとって家賃収入は大切な収入源ですので、空室期間は最小限にしたいと思うのが妥当です。ですから、スムーズな取引ができる方との契約が決まってしまう事も考えられるのです。
住居用の契約とは違い、事業用の場合は契約者本人以外の人が出入りをする可能性があることから、セキュリティ面で審査が厳しくなることがあります。不特定多数の人が出入りすることは大家さんにとって不安要素も大きく、他の入居者からのクレームやトラブルに発展してしまうリスクもあるからです。
事業用で借りる場合は、人の出入りがあることをあらかじめ説明するなど、配慮をしながら物件を探すようにしましょう。
借りた部屋をそのまま使用する場合には、さほど問題はありませんが、室内を事業用に改装する場合には、退去時に元の状態に戻す「原状回復義務」が発生します。こちらの原状回復にかかる費用は全額が入居者負担となりますが、原状回復されていない箇所が見つかったり、その回復費用を請求しても回収できないというトラブルが発生する可能性を懸念している大家さんも多くいらっしゃるため、個人事業主が事業用として利用する際の契約を渋るケースがあることを覚えておきましょう。
上述したように、個人事業主が事業用として契約をする際にトラブルを懸念している大家さんが多くいることがお分かりいただけたかと思います。では、契約が不成立だった場合にできる対策をご紹介いたしますので参考にしてみてください。
個人事業主が賃貸物件を自宅用として契約したい場合に、支払い能力の有無が原因で審査に通らなかった場合の対策をご紹介します。
雇用されている配偶者がいらっしゃる場合には、配偶者の名義で審査を受ける方が、個人事業主よりも雇用されているという観点から審査が有利に進められるといえます。しかし、審査基準は会社により異なりますので、一概に審査に通るとは言い切れませんが、審査に通る可能性は高まるといえます。
物件により必要になる連帯保証人や保証機関ですが、審査を確実に通したい方は「保証機関」の利用をお勧めします。連帯保証人は原則3親等以内の親族・契約者よりも安定した職業と収入が求められるのに対し、保証機関であれば、そのすべてを月額の利用料を支払うことで担ってくれると同時に、審査の有利性も高いといわれています。しかし、上記でも解説したように、賃貸契約では支払い能力の有無が重要なポイントになりますので、保証機関を利用することにより支払い能力の観点で審査のハードルが少し上がる可能性があります。
個人事業主が審査や大家さんの意向により事業用物件を借りられなかった場合の対策を3つご紹介します。ご自身の状況によりお勧めできる対策が異なりますので、自分にあった対策を見つけてみてください。
レンタルオフィスは個人事業主としての住所が必要で、なおかつ複数人で仕事をしたい人におすすめです。賃貸事務所に比べ、初期費用もお手頃で、契約期間の延長や解約なども柔軟に対応してくれるため、スタッフを増員する際にも対応しやすいでしょう。
しかし、ランニングコストを考えるとオススメとはいえません。あくまで複数人のチームで動きたい方向けといえます。
バーチャルオフィスは、所在地として登録できる「住所」の権利を借りられるものになります。住所登録と郵便物を受け取れるだけの住所があればいいと考える人におすすめです。月利用料は月額1万円程度からレンタルができるため、所在地の住所が必要な方はバーチャルオフィスを活用することをお勧めします。
コワーキングスペースとは、PCをはじめとする各種デバイスを持ち込んで仕事ができる場所になります。「とりあえず仕事ができる場所を確保したい」とお考えの方におススメです。お住いの地域や立地、個室であるかなどで利用料は異なりますが、おおよそ月額で二千円〜数万円と幅は広いですが、ドリンクスペースなどが備え付けられていることもあります。
また、月額プランだけでなく、数時間だけ利用したいといった方向けのプランもありますので、急ぎでPC業務をこなさなくてはいけない時などに便利です。
今回は、個人事業主が賃貸の審査を通るコツや、知っていると役に立つことをご紹介しました。
・賃貸契約の審査項目において重要視されているのは、保証機関の有無・契約者の属性・支払い能力の有無である。
・個人事業主が賃貸物件を借りる際は、収入の証明の他に、物件が事業用利用が可能か、開業届が出せるかなど確認しておかなくてはトラブルに発展する可能性がある。
・個人事業主が賃貸物件を契約するうえで苦労する点は物件の大家さんがトラブルを懸念して審査を渋ることも多いからである。
・個人事業主が自宅利用を目的として賃貸契約を結ぶ際に審査が通らない場合は雇用されている配偶者や保証機関を利用するとよい。
・個人事業主が事業利用を目的とした賃貸契約が不成立だった場合は、用途やスタッフの人数により異なるレンタルオフィス等を利用することも可能である。
以上のことがお分かりいただけたかと思います。
個人事業主が賃貸物件を自宅利用を目的としているか、事業用目的かによって、審査基準を満たせなかったり大家さんとの意見が合わずに審査が通らないということも少なくありません。さらに、開業間もない個人事業主の方は特に収入が不安定というイメージも強く、大家さんとしても家賃滞納や退去の際の原状回復費用などの面でも不安が大きいために、個人事業主との賃貸契約に渋る方もいます。ですが、支払い能力の面をクリアできれば、契約の審査は有利に働くということがお分かりいただけたかと思います。
一方で、事業用物件の場合は安定した収入の証明の他に、賃貸物件での開業届ができるのか、法人化の登記が可能なのかなど確認すべき点が沢山あり、物件を契約するまでに苦労することがあります。そのような場合には、レンタルオフィスやバーチャルオフィス・コワーキングスペースなどの利用も手段の1つにするということを視野にいれるといいでしょう。
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賃貸物件を契約する際には、必ず入居審査があります。しかし、個人事業主は事業用の賃貸物件、または自宅を探す場合であっても、審査に通らなかった経験をした方もいらっしゃるかと思います。本記事では、個人事業主が賃貸の審査に通るコツなどを審査に強い不動産フォーユーが解説していきますので、参考にしてみてください。
目次
賃貸の審査項目は主に3つ
賃貸の契約をする際には誰しも必ず入居審査を受けます。個人事業主にかかわらず、重要な審査項目である3つをご紹介します。
安定した収入
審査の中で最も重要視されているのは「安定した収入があるかどうか」です。個人事業主の場合は収入が不安定な方も多くいらっしゃるため、毎月安定した収入があるかどうかは審査をするうえで、かなり重要なポイントになります。
例えば、個人事業主よりも月給が少ない傾向にある公務員ですが、収入が一定であり、尚且つ民間事業とは異なり、倒産などで家賃滞納をされるリスクが極端に低いため、公務員の方が審査に通りやすいです。
このように、個人事業主や水商売などの個人の努力によって高収入を得られる職業よりも、国や大手企業などに守られている職業の方が大家さんにとっては安心できるため、責任の全てを自身で背をわなければならない個人事業主は、特に審査に通りにくい傾向にあります。
保証人・保証機関の可否
物件により必要になる連帯保証人や保証機関ですが、物件の所有者である大家さんは、家賃収入の中から物件のローンを支払っている方も多くいらっしゃいます。ですから、契約者が何らかの理由により、家賃を滞納してしまった際に、連帯保証人からの支払いや保証機関が代わりに支払ってくれるという保証があるだけで、審査に通りやすくなります。
しかし、連帯保証人を立てる場合は連帯保証人自体の審査もあります。また、保証機関を利用する場合は、初回保証料、月額の保証料、さらに更新料などもかかってくるため、経済的負担が増えます。
入居者の性格や属性
入居者の属性は「近隣トラブルに発展しないか」「物件にふさわしい人かどうか」という点でとても重要になります。入居審査だけでは細かな特性まで判断しきれませんが、服装や態度、言動等は不動産屋さんの段階で既に見られていますので、お願い事や家賃交渉などをする際は、言動に充分注意をしましょう。
個人事業主が賃貸物件を借りる際の注意点
個人事業主が賃貸物件を事業用として使う際の注意点をまとめてみましたので、参考にしてみてください。
安定した収入の証明
上述したように、賃貸契約を結ぶ際における1番重要な審査ポイントは、「安定した収入」です。事業用として使う場合は、一般的な住宅用の賃貸物件よりも、広さや部屋数が増えることを考えると、賃料も高い事が予想されます。また、開業間もない個人事業主の場合は特に収入が不安定であると判断されやすいため、大家さんの意向によっては、入居を断られることも少なくありません。ですが、安定した収入の証明さえできれば、入居審査には問題ないといえるでしょう。もし不安であれば、事前に「確定申告書の控え」や「納税証明書」などを用意しておき、支払い能力があることを証明しましょう。
物件が事業用として利用できるか
一般的な賃貸物件を事業用として利用したい場合には、契約を交わす前に事業用としての利用ができるかを管理会社に確認しておく必要があります。事業用としての利用が可能であれば、住居と兼用して一部を経費として計上することもできます。また、事業用物件に申し込む場合は、まず事業用利用に関する規定が明確になっているかを確認しましょう。もし規定が不明確な場合は、管理会社に相談をして事業用利用に関する規定を明確に提示してもらうことで、トラブルを回避できます。
賃貸物件の住所で開業届が出せるのか
個人事業主として開業届の提出をお考えの方もいらっしゃるかと思いますが、一般的な賃貸物件には消費税が課税されないのに対し、事業用物件には消費税が課税されるという税制の違いから、開業届を提出した際に賃貸物件の住所を記載できないケースがあります。
ですから、こちらも上記と同様に賃貸契約を結ぶ前に、賃貸物件の住所で開業届が出せるのかを管理会社に確認しておく必要があります。もし、自分勝手に開業届を出してしまうと、後に物件の大家さんとトラブルになることもあり、最悪の場合は強制退去などで事業にも影響が出てしまう可能性がありますので注意が必要です。
法人化を検討中の方は登録の可否
個人事業主から法人化を検討されている方は、予め法人登記のできる物件を探しましょう。また、なかには事業用物件であっても登記できないケースもありますので、事業用物件だからと安心せずに、必ず法人登記のできる物件であるかを確認しましょう。
もし仮に、法人登記のできる物件がない場合は、賃貸事務所を借りて法人登記をするか、別企業とシェアして働くシェアオフィスも法人登記が可能です。
個人事業主が賃貸契約の審査に苦労する理由
一般の賃貸契約に比べて個人事業主の場合は、賃貸契約の審査に苦労する事が多いといわれています。どのような点で苦労するのか、まとめてみましたので参考にしてみてください。
書類が多く時間がかかる
会社員が賃貸契約を結ぶ際は源泉徴収票だけで済むのに対し、個人事業主は納税証明書、確定申告書、預金通帳の写しなどが必要になりますので、提出書類は多くなります。しかし提出書類が多いことが審査に苦労する直接的な要因ではなく、こうした書類を準備するために、役所へ手続きに行ったり、依頼している税理士に問い合わせたり、準備に時間がかかってしまうことが1番の要因です。
物件は大家さんの所有物であり、大家さんにとって家賃収入は大切な収入源ですので、空室期間は最小限にしたいと思うのが妥当です。ですから、スムーズな取引ができる方との契約が決まってしまう事も考えられるのです。
セキュリティ問題
住居用の契約とは違い、事業用の場合は契約者本人以外の人が出入りをする可能性があることから、セキュリティ面で審査が厳しくなることがあります。不特定多数の人が出入りすることは大家さんにとって不安要素も大きく、他の入居者からのクレームやトラブルに発展してしまうリスクもあるからです。
事業用で借りる場合は、人の出入りがあることをあらかじめ説明するなど、配慮をしながら物件を探すようにしましょう。
退去後のトラブル
借りた部屋をそのまま使用する場合には、さほど問題はありませんが、室内を事業用に改装する場合には、退去時に元の状態に戻す「原状回復義務」が発生します。こちらの原状回復にかかる費用は全額が入居者負担となりますが、原状回復されていない箇所が見つかったり、その回復費用を請求しても回収できないというトラブルが発生する可能性を懸念している大家さんも多くいらっしゃるため、個人事業主が事業用として利用する際の契約を渋るケースがあることを覚えておきましょう。
賃貸物件の用途と契約不成立の場合の対策
上述したように、個人事業主が事業用として契約をする際にトラブルを懸念している大家さんが多くいることがお分かりいただけたかと思います。では、契約が不成立だった場合にできる対策をご紹介いたしますので参考にしてみてください。
自宅用
個人事業主が賃貸物件を自宅用として契約したい場合に、支払い能力の有無が原因で審査に通らなかった場合の対策をご紹介します。
配偶者に契約してもらう
雇用されている配偶者がいらっしゃる場合には、配偶者の名義で審査を受ける方が、個人事業主よりも雇用されているという観点から審査が有利に進められるといえます。しかし、審査基準は会社により異なりますので、一概に審査に通るとは言い切れませんが、審査に通る可能性は高まるといえます。
保証機関・連帯保証人
物件により必要になる連帯保証人や保証機関ですが、審査を確実に通したい方は「保証機関」の利用をお勧めします。連帯保証人は原則3親等以内の親族・契約者よりも安定した職業と収入が求められるのに対し、保証機関であれば、そのすべてを月額の利用料を支払うことで担ってくれると同時に、審査の有利性も高いといわれています。しかし、上記でも解説したように、賃貸契約では支払い能力の有無が重要なポイントになりますので、保証機関を利用することにより支払い能力の観点で審査のハードルが少し上がる可能性があります。
事業用
個人事業主が審査や大家さんの意向により事業用物件を借りられなかった場合の対策を3つご紹介します。ご自身の状況によりお勧めできる対策が異なりますので、自分にあった対策を見つけてみてください。
レンタルオフィス
レンタルオフィスは個人事業主としての住所が必要で、なおかつ複数人で仕事をしたい人におすすめです。賃貸事務所に比べ、初期費用もお手頃で、契約期間の延長や解約なども柔軟に対応してくれるため、スタッフを増員する際にも対応しやすいでしょう。
しかし、ランニングコストを考えるとオススメとはいえません。あくまで複数人のチームで動きたい方向けといえます。
バーチャルオフィス
バーチャルオフィスは、所在地として登録できる「住所」の権利を借りられるものになります。住所登録と郵便物を受け取れるだけの住所があればいいと考える人におすすめです。月利用料は月額1万円程度からレンタルができるため、所在地の住所が必要な方はバーチャルオフィスを活用することをお勧めします。
コワーキングスペース
コワーキングスペースとは、PCをはじめとする各種デバイスを持ち込んで仕事ができる場所になります。「とりあえず仕事ができる場所を確保したい」とお考えの方におススメです。お住いの地域や立地、個室であるかなどで利用料は異なりますが、おおよそ月額で二千円〜数万円と幅は広いですが、ドリンクスペースなどが備え付けられていることもあります。
また、月額プランだけでなく、数時間だけ利用したいといった方向けのプランもありますので、急ぎでPC業務をこなさなくてはいけない時などに便利です。
まとめ
今回は、個人事業主が賃貸の審査を通るコツや、知っていると役に立つことをご紹介しました。
・賃貸契約の審査項目において重要視されているのは、保証機関の有無・契約者の属性・支払い能力の有無である。
・個人事業主が賃貸物件を借りる際は、収入の証明の他に、物件が事業用利用が可能か、開業届が出せるかなど確認しておかなくてはトラブルに発展する可能性がある。
・個人事業主が賃貸物件を契約するうえで苦労する点は物件の大家さんがトラブルを懸念して審査を渋ることも多いからである。
・個人事業主が自宅利用を目的として賃貸契約を結ぶ際に審査が通らない場合は雇用されている配偶者や保証機関を利用するとよい。
・個人事業主が事業利用を目的とした賃貸契約が不成立だった場合は、用途やスタッフの人数により異なるレンタルオフィス等を利用することも可能である。
以上のことがお分かりいただけたかと思います。
個人事業主が賃貸物件を自宅利用を目的としているか、事業用目的かによって、審査基準を満たせなかったり大家さんとの意見が合わずに審査が通らないということも少なくありません。さらに、開業間もない個人事業主の方は特に収入が不安定というイメージも強く、大家さんとしても家賃滞納や退去の際の原状回復費用などの面でも不安が大きいために、個人事業主との賃貸契約に渋る方もいます。ですが、支払い能力の面をクリアできれば、契約の審査は有利に働くということがお分かりいただけたかと思います。
一方で、事業用物件の場合は安定した収入の証明の他に、賃貸物件での開業届ができるのか、法人化の登記が可能なのかなど確認すべき点が沢山あり、物件を契約するまでに苦労することがあります。そのような場合には、レンタルオフィスやバーチャルオフィス・コワーキングスペースなどの利用も手段の1つにするということを視野にいれるといいでしょう。
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